证券杠杆郁亮退休万科进入全深铁周期

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　　来源：北京商报

　　债务展期谈判桌上的博弈尚未尘埃落定，一封来自董事会的辞呈，将万科与房地产行业长达十余年的“郁亮周期”正式画上句号。1月8日，万科发布公告称，郁亮因到龄退休，向公司董事会提交书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务，并不再担任公司任何职务。伴随着郁亮的退休，万科正式进入全深铁周期，而他曾经掌舵的这家企业也正处在一场艰难的“生存之战”中。近期万科密集召开债券持有人会议，审议多笔债券展期。公告强调，郁亮辞任不会影响公司董事会正常运作和经营。

　　时代的郁亮

　　1990年，一名北京大学经济学硕士毕业的年轻人加入了当时规模尚小的万科。彼时的中国房地产市场，刚从计划经济体制中破土萌芽。郁亮不会想到，自己未来的35年，亲身经历了一个行业的黄金时代。

　　他的职业生涯起步于万科证券事务部，凭借出色的专业能力迅速获得赏识。扎实的财务背景和敏锐的战略眼光，让郁亮在万科早期规范化、资本化的进程中发挥了关键作用。

　　真正让郁亮站上万科历史舞台中央的，是2017年。那一年，万科创始人王石正式交棒，郁亮接任董事会主席，成为这家中国标杆房企的掌舵者。此时，万科已是年销售额数千亿的行业巨擘。

　　但接棒的时机，恰逢行业巅峰之下潜流暗涌的时刻。郁亮上任后不久，便抛出了后来广为流传的行业警句——活下去。

　　这并非危言耸听。在“房住不炒”的总基调下，持续了20年的行业高杠杆、高周转、高增长模式难以为继。郁亮领导万科率先开启了艰难的战略转型：从单一的住宅开发商，转向“城乡建设与生活服务商”。

　　在郁亮的主导下，万科的业务触角延伸至物流仓储、长租公寓、商业开发与运营等多个赛道。他试图为万科这艘巨轮在住宅开发这片“红海”之外，开辟新的航道。

　　转型之路充满挑战，需要平衡短期业绩压力与长期投入。在此期间，万科虽然不再是增长最快的公司，却始终被业界视为财务最稳健、风险意识最强的企业之一。

　　然而，时代的巨浪远比想象中汹涌。始于2021年的行业深度调整，其力度和广度超出了几乎所有人的预期。2025年1月，在万科预告巨额亏损、债务压力空前之际，郁亮辞去董事会主席职务，转任执行副总裁。大股东深圳地铁集团接管万科，深圳国资背景的高管全面进入万科核心管理层，标志着万科进入了国资深度主导的新阶段。

　　深铁的万科

　　郁亮正式退休之际，他曾经掌舵的万科，也处在一场艰难的“生存之战”中。这场战役的核心，是债务与流动性的博弈。

　　近期，万科正为两笔总额57亿元的境内中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005”召开持有人会议，核心议题正是审议债券展期。更早些时候，另一笔面临投资者回售的“21万科02”债券已申请停牌，并计划召开会议商议兑付安排调整。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，推进债券展期充分体现了万科主动防范风险、对债权人负责的经营态度，同时对行业风险出清具有积极推动作用：一方面，展期作为阶段性风险缓释措施，为行业风险有序出清创造条件；另一方面，可帮助万科争取更多时间推动销售回暖、优化经营结构，加快自身风险化解进程。

　　在“破局”的关键时刻，万科的未来将更多地依赖于国有大股东深圳地铁集团的协调与支持。

　　自2025年2月开始，深铁集团已经多次“输血”万科。2025年11月11日，万科再次公告披露，深铁集团将提供不超过16.66亿元借款。至此，深铁集团向万科的借款金额已经达到307.96亿元。

　　“开源”的另一面是节流与变现。自2023年以来，万科通过资产处置、股权转让等方式盘活资金。截至2025年三季度末，万科实现销售金额1004.6亿元，完成19个项目大宗交易签约68.6亿元，累计盘活优化及新增产能178.4亿元。

　　在郁亮正式退休前，万科董事长一职已于2025年10月13日完成交接。当时，前任董事长辛杰因个人原因辞职，由同样来自深铁系的黄力平接任。这一人事变动强化了大股东直接掌控公司治理以应对危机的信号。

　　2025年11月20日，在万科2025年第一次临时股东大会上，万科新任董事长黄力平首次公开亮相并明确表态：“作为大股东，深铁将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展轨道。”这一承诺，为随后的一系列具体支持措施奠定了基调。